今年全国两会前后，楼市限购令像一阵“龙卷风”，把包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市或区县“卷”入其中。一时间让准备买房和正在买房的小伙伴们措手不及。

　　一觉醒来，自己所在城市出了限购令，在认房又认贷的情况下，北京的李先生需要额外再付卖方90多万首付，才能买下这套还没网签的房子。因为无力支付这笔首付款，卖家要求李先生承担违约责任，已付的定金不予退还，这让李先生傻了眼。因限购发生的购房纠纷，到底该由谁来承担责任?

　　购房者：凑不够首付要不回定金

　　据李先生自述，他于北京楼市新政出台的前一天，通过中介机构买了一套位于北京房山的普通商品房。这套房总价金额近400万元，已与卖方签订了购房合同，并付了9万元定金，但双方还未进行网签(限购政策执行以网签时间为准)。按照北京限购令未出台前的政策，李先生需要支付约180万元的首付款。但李先生曾在河北贷款买过一套住房，按照3月17日北京出台的楼市新政，名下有过住房贷款记录，购房的首付比例将由原来的35%上调为60%，李先生须支付270万元的首付款。

　　“为了买房，能借的钱都已经借了，实在无力支付额外90万的首付款。”李先生说，在目前的情况下，他只能选择退房。但卖方认为，李先生没有履行合约，定金不予退还。而此前签订的合同也并未对此进行详细约定。

　　李先生的遭遇并不是个案。据某中介机构的销售王女士说，由于北京限购政策已认贷，这意味着名下有过住房贷款记录的购房者，购房的首付比例都将由原来的35%上调为60%，如果购房者没有太多资金，很有可能出现被迫解约的情况。

　　专家：建议“和平”解除协议

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)透露，根据中原地产研究机构的“摸底统计”，新政发布前后，北京的新房和二手房成交总量约在4万套，其中属于新政执行范围内的二手房总量约1万套。“因认贷后，首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套。其中，凑不到首付而选择弃房的约有几百套。”

　　限购产生的退房纠纷，到底该哪一方承担责任?易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，对于因此类限购政策而出现违约的现象，部分法院定义为不可抗力因素，但也有法院认为此类判定并不准确。

　　严跃进说，如果因为首付比例提高而无法购房，责任一般要买家承担。因为购房者并不是不能认购，而是购房能力不足，这是根本原因。

　　但他也建议，对于此类购房纠纷，不宜视为买房违约，而应采取“和平”的协议解除方式。

　　北京市京师律师事务所律师陈亮提供的法律信息

　　律师：受损害方可请求法院解除合同

　　北京市京师律师事务所律师陈亮告诉中新经纬客户端，楼市限购政策的出台是买卖双方不可预见的，并且对买卖双方造成了影响，若继续履行合同可能会显失公平，受损害一方可以请求法院变更或解除合同。当然，法院也会根据案件的实际情况，决定是否变更或解除。

　　北京市雄志律师事务所姜健律师向中新经纬客户端表示，当前司法实践中，一般不将住房限购限贷政策认定为不可抗力或情势变更情形。但是，住房限购政策在性质上具有公共政策性质，确实会对履行房屋买卖合同造成重大影响。

　　参考最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。