11月5日，平安证券发布地产行业研报。

  核心观点

  政策：以稳为主，“房住不炒” 基调难改。尽管年初疫情冲击下政策略有松动，但随着二季度楼市升温，热点城市调控再度加码。十四五规划建议稿明确坚持“房住不炒”，预计 “房住不炒”和“三稳”中长期仍为政策主基调。

  资金：“三条红线”出台，因“企”监管。随着二季度土地市场升温，8月“三条红线”监管出台，融资端管控由渠道监管向主体监管转变，资金监管将更趋于精准化，短期将利于土地市场降温，加速房企推盘回款及业务分拆融资，中长期将利于优质金融资源向低负债房企倾斜，加速行业优胜劣汰和集中度提升。

  市场：短期呈现韧性，中期总量稳定。疫情后楼市快速复苏，前9月销售额同比增长3.7%，全年销售额有望续创历史新高。中长期来看，考虑城镇化带来的刚性需求及居民改善需求释放，预计2020-2030年年均住宅需求仍有望保持在12.5亿平米左右，行业中期总量有望保持稳定。

  房企：提周转重质量，多方位破局突围。在新的政策、资金及行业背景下，我们认为房企将从七个方面思考破局突围：更加注重销售回款的质量；周转的重要性持续提升；相比于规模的扩张，有质量增长将更加重要；聚焦主流城市圈；非市场化拿地重要性提升；做好多元化布局与业务聚焦的平衡；产品定位及品质打造亦愈加重要。

  投资建议：在“房住不炒”基调难改、行业中期总量稳定、城市间持续分化轮动、融资精准监管等背景下，相对看好三类房企的中长期发展：1）财务状况稳健，有望获取更多金融资源，助力集中度提升的龙头房企万科A、保利地产、金地集团；2）业绩及销售保持较快增速的高周转房企金科股份、中南建设、龙光集团、新城控股；3）负债率相对较高但坐拥充足优质土储的房企。

  风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）毛利率下滑风险。