乐居财经  王向南  发自北京

突如其来的疫情为今年“小阳春”蒙上了一层阴影。

克而瑞数据显示，截至二月末，全国仍有近六成售楼处尚未开放，各地建筑工地也大多处于暂停开工状态。2月份行业整体销售业绩的下滑，几乎毫无悬念，之后的业绩能多大程度反弹仍具有不确定性。

在这样的情况下，偿债高峰期也步步临近，平安证券分析报告显示，2020年房企到期债务合计高达约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。且从单月数据来看，到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿。

种种迹象表明，开发商们正在迎接一场极限压力测试。

八成百强房企单月业绩下滑

克而瑞数据显示，2月单月，TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。

从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。其中，有超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。

在上一年销售规模排名前四的房企中，除恒大出现“逆市上涨”，其他三家都出现不同程度下降。

克而瑞数据显示，碧桂园2月销售金额300亿元，同比减少49.2%；据万科与融创发布的公告，万科2月实现合同销售金额280.3亿元，融创实现合同销售金额约122.1亿元，同比分别减少35.1%和33.17%。

此外，首创置业2月签约金额为8.4亿元，同比下降83%；中国金茂2月的签约销售金额为25.03亿元，同比下滑68.63%；富力地产的2月的权益合约销售额为25亿元，同比下降58.7%；建业地产2月合同销售额17.47亿元，同比下降53.6%。

2月的销售额整体下滑已成既定事实，放眼全年，销售情况又将怎样？

据第一太平戴维斯预测，乐观情况下，房地产行业全年销售额预计下滑约12%，悲观情况下，预计全年销售下滑将达到29%，中性预测的情况中，若疫情基本于3月底结束，对比2019年全年销售额将约有2.89万亿的差额。

而按照中性预测，疫情至3月底基本结束，但对销售的影响将一直持续到7月底，若仅仅寄希望于后续8月至12月这5个月时间的销售反弹追回全年20%以上的销售缺口，具有较大的不确定性。

1.46万亿到期债务压顶

对于大部分房企而言，当下，既承受销售额下滑的压力，还要面临债务违约的风险。

平安证券研究所数据显示，2020年房企到期债务合计高达约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。且从单月数据来看，今年房企到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿。

第一太平戴维斯分析认为，在这种情况下，结合前文其对销售下滑的判断，可以预见若疫情持续时间超预期，销售端影响扩大及偿债规模上升，若融资端政策无明显放松，在销售下滑+债务到期的双重压力下，将有部分房企面临因资金回流不如预期而造成融资渠道变窄，成本变高，资金端压力将逐步加大的困境。

房企融资似乎已有松动迹象。Wind数据显示，今年前两个月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。克而瑞研究中心数据亦显示，今年仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。

此外，为帮助企业解决资金难题，今年2月份开始，国家发改委、上交所、深交所及交易商协会联手推出“疫情防控债”。

2月5日，华发集团在银行间债券市场成功发行全国首批疫情防控债务融资工具。募集的10亿元资金当天到账，期限为90天，发行利率2.5%。随后越秀集团、泛海控股、深业集团、新华联、云南城投、珠江实业等也纷纷跟进。

“为了快速回笼资金，大宗交易的出售方式会成为重要销售手段”第一太平戴维斯分析报告认为，经过本次疫情，行业加速洗牌不可避免，稳健经营、风险防范会成为未来房企管理的重要一环。